Gia dat moi kho sat voi thi truong

Thứ hai, 06 Tháng tám 2007, 11:33 GMT+7


Rat it dia phuong co kha nang tan dung duoc bien do 20% duoc neu trong Nghi dinh 123.
Rat it dia phuong co kha nang tan dung duoc bien do 20% duoc neu trong Nghi dinh 123.

Cac quy dinh xac dinh gia dat va khung gia dat moi duoc ban hanh van chua dua gia dat sat voi thi truong boi nhung thay doi nhanh chong cua thi truong, cac dia phuong kho co the dua ra khung gia dat theo kip thi truong

Nghi dinh 123/2007/ND-CP vua duoc Chinh phu ban hanh nham khac phuc nhung khiem khuyet, nhung thieu sot cua Nghi dinh 188/2004/ND-CP ve phuong phap xac dinh gia cac loai dat. Nghi dinh nay da co nhung thay doi co ban de co phuong phap xac dinh gia dat va mot khung gia dat sat voi thuc te hon.

Cu the, Nghi dinh 123 da bo sung hai phuong phap xac dinh gia dat moi la phuong phap chiet tru va phuong phap thang du. Phuong phap chiet tru duoc hieu la phuong phap dinh gia dat cua thua dat co tai san gan lien voi dat bang cach loai tru phan gia tri tai san gan lien voi dat ra khoi tong gia tri bat dong san (bao gom gia tri cua dat va gia tri cua tai san gan lien voi dat).

Phuong phap nay duoc ap dung de xac dinh gia dat cua thua dat co tai san gan lien voi dat trong truong hop khong co du so lieu ve gia thi truong cua cac thua dat trong tuong tu. Muc dich de ap dung phuong phap so sanh truc tiep, trong khi co the thu thap so lieu ve gia thi truong cua cac thua dat co tai san gan lien voi dat tuong tu voi thua dat can xac dinh gia.

Con phuong phap thang du duoc hieu la phuong phap xac dinh gia dat cua thua dat trong co tiem nang phat trien theo quy hoach hoac duoc phep chuyen doi muc dich su dung de su dung tot nhat bang cach loai tru phan chi phi uoc tinh de tao ra su phat trien khoi tong gia tri phat trien gia dinh cua bat dong san.

Phuong phap nay duoc ap dung de xac dinh gia dat cua cac thua dat trong co tiem nang phat trien do thay doi quy hoach hoac do chuyen muc dich su dung dat trong khi khong co gia chuyen nhuong quyen su dung dat tuong tu tren thi truong de ap dung phuong phap so sanh truc tiep.

Day la hai phuong phap moi nham khac phuc nhung thieu sot cua hai phuong phap so sanh truc tiep va thu nhap tai Nghi dinh 188.

Ngoai ra, Nghi dinh 123 cung da co gang bam sat thuc te bang viec cho phep cac dia phuong duoc linh hoat hon trong viec xac dinh gia dat, dac biet la dat du an, dat den bu. Cu the, khi cap co tham quyen dieu chinh quy hoach, ke hoach su dung dat, thay doi muc dich su dung dat... thi UBND cap tinh co quyen can cu vao cac quy dinh hien hanh de dieu chinh lai gia dat tai khu vuc co thay doi cho phu hop.

Can cu gia chuyen nhuong quyen su dung dat thuc te tai cac dia phuong, UBND cap tinh duoc quyet dinh gia cac loai dat cu the trong gioi han cho phep cao hon khong qua 20% so voi muc gia toi da va thap hon khong qua 20% so voi muc gia toi thieu cua khung dat cung loai do Chinh phu quy dinh.

Khi dinh gia dat tai khu vuc giap ranh giua cac tinh, thanh pho truc thuoc Trung uong, UBND cac tinh co dat giap ranh phai tuan theo quy dinh phap luat va tuan thu nguyen tac: dat giap ranh thuoc loai dat nao thi ap dung khung gia do Chinh phu quy dinh doi voi loai dat do; dat giap ranh co dieu kien tu nhien, ket cau ha tang nhu nhau, co cung muc dich su dung thi quy dinh muc gia nhu nhau. Muc dinh gia tai khu vuc giap ranh co the chenh lech nhau, nhung ty le chenh lech khong qua 30%.

Nhieu chuyen gia cho rang, voi nhung thay doi noi tren, Nghi dinh moi nay chac chan se giup viec xac dinh gia dat tai cac dia phuong bam sat voi thuc te hon. Tuy nhien, voi toc do do thi hoa chong mat, nhung bien dong lien tuc tren thi truong nha dat va qua trinh phat trien kinh te voi cac khu - cum cong nghiep thi duong nhu nhieu quy dinh tai nghi dinh nay van chua dua gia dat sat voi thi truong.

Tren thuc te rat it dia phuong co kha nang tan dung duoc bien do 20% duoc neu ra trong Nghi dinh 123. Co the nhan thay rang, gia dat do cac dia phuong xay dung van thuong khong sat voi thi truong vi con lien quan den viec den bu, giai phong mat bang khi Nha nuoc tien hanh thu hoi dat va hau nhu luon thap hon so voi gia thuc te kha nhieu dan den nhung buc xuc cua nguoi dan.

Co nhung y kien van lo ngai ve kha nang xu ly khi ban hanh khung gia dat moi cua cac dia phuong mac du da co phuong phap xac dinh linh hoat va gan voi thuc te hien nay hon. Chang han, doi voi cac du an duoc quy hoach, xay dung tai cac dia phuong. Cac dia phuong co the dua tren hai phuong phap chiet tru va thang du de xac dinh nham giup nguoi co dat khong bi thiet thoi. Tuy nhien voi nhung thay doi nhanh chong cua thi truong, cac dia phuong kho co the dua ra duoc khung gia dat theo kip thi truong.

Dieu nay co the dan den hai he qua la hoac nguoi dan co dat bi thiet thoi trong khi gia dat tai thoi diem den bu da cao hon nhieu so voi gia dat tai thoi diem xac dinh; hoac cac doanh nghiep se thiet thoi boi thuong thi thoi gian thuc hien du an it nhat trong vai ba nam, va trong khoang thoi gian do gia dat da co nhung thay doi kha lon.

(Theo VnEconomy)



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