Thu hoi dat Khi nao va bang cach gi

Thứ ba, 26 Tháng ba 2013, 02:11 GMT+7

Thu hoi dat: Khi nao va bang cach gi? Xung dot giua nguoi dan va luc luong cong an, quan doi da xay ra trong vu cuong che thu hoi dat tai Tien Lang, Hai Phong, thang 1/2012. Che do cong huu ve dat dai khong phai la cai gi rieng cua chu nghia xa hoi.

Thu hoi dat: Khi nao, va bang cach nao?

Du thao sua doi Hien phap tiep tuc khang dinh dat dai thuoc so huu toan dan; du thao Luat Dat dai (sua doi) duoc xay dung dua vao nguyen tac do. Mot so y kien ban khoan, cho rang dieu do khong phu hop voi chu truong phat trien kinh te thi truong.

Thuc ra che do cong huu ve dat dai khong phai la cai gi rieng cua chu nghia xa hoi. O Anh, mot nuoc tu ban gia nua, dat dai tu bao doi nay thuoc ve Vuong quyen (the Crown); nguoi dan duoc luat phap thua nhan co cac quyen doi voi dat ma trong chung muc nao do, co nhieu net tuong dong voi quyen su dung dat cua Viet Nam.

Noi ro hon, phat trien kinh te thi truong va cong huu dat dai khong phai la hai dieu doi nghich, loai tru nhau. Tren mot nen cong huu pho quat ve dat dai, so huu tu nhan van co dieu kien phat trien. Tham chi, doi voi dat thuoc cong huu, tu nhan van co the duoc trao cac quyen han rong rai ve moi phuong dien cua quyen so huu, tu su dung, khai thac loi ich kinh te gan voi tai san, cho den dinh doat tai san.

Van de doi voi nguoi lam luat la lam the nao, khi xay dung khung phap ly, dung hoa duoc loi ich cua Nha nuoc chu so huu dat - hay con goi la loi ich chung va tu nhan - nguoi co nhu cau su dung dat phuc vu cho cac nhu cau, loi ich cua rieng minh.

Can cu vao Hien phap nam 1992, Luat Dat dai da trao cho nguoi dan - nguoi su dung dat mot so quyen doi voi dat. Qua cac lan sua doi, bo sung luat, quyen su dung dat cang luc cang tiem can voi quyen so huu. Voi quyen su dung dat trong khung canh luat thuc dinh, nguoi su dung dat co dieu kien khai thac, thu loi tu dat; quyen su dung dat co the duoc dem the chap de bao dam no vay; no cung co the duoc chuyen nhuong cho nguoi khac theo cach nguoi ta ban mot tai san thuoc so huu cua minh trong khuon kho giao dich dan su; nguoi su dung dat co the de lai quyen nay cho nguoi thua ke;...

Thu hoi dat: Khi nao va bang cach gi?, Tin tuc trong ngay, Thu hoi dat, che do cong huu, dat dai, cai cachphap luat, so huu dat, so huu tu nhan, tai chinh, bat dong san, bao

Xung dot giua nguoi dan va luc luong cong an, quan doi da xay ra trong vu cuong che thu hoi dat tai Tien Lang, Hai Phong, thang 1/2012.

Tuy nhien, cac dot cai cach luat phap ve dat dai khong ngan, cung khong giam bot duoc xung dot lien quan den dat giua nguoi dan va Nha nuoc. Dac biet, so luong cac vu khieu kien cua dan ve den bu giai toa dat dai van gia tang hang nam; do quyet liet, gay gat, dai dang cua cac cuoc tranh chap cung tang.

Co ai chon ra di?

Co mot diem khac biet rat co ban giua quyen so huu tu nhan va quyen su dung doi voi dat, o goc nhin cua nguoi dan thuong. Do la: trong dieu kien chu dat khong phai la ho, nguy co dat bi lay lai va ho phai ra di, theo yeu cau cua chu dat, luon treo lo lung.

Nguy co nay duoc xac nhan ve mat phap ly bang viec thiet lap quyen thu hoi dat, duoc thua nhan cho Nha nuoc, dai dien chu so huu dat, va duoc trao cho nha chuc trach hanh chinh de thuc hien.

Thu hoi dat: Khi nao, va bang cach nao? 1Neu duoc hoi thang trong truong hop phai lua chon giua “nhan mot so tien den bu (du la thoa dang) va ra di” voi “tiep tuc o lai, song nhu ngay hom qua, hom kia”, thi mot nguoi su dung dat dong thoi la nguoi lam an nghiem tuc thuong se chon con duong thu hai.

Goi la thu hoi, quyen lay dat truoc het co the tao ra o nguoi co quyen mot trang thai tam ly khac voi trang thai tam ly cua nguoi di mua dat trong khuon kho mot giao dich dan su hay mot giao dich hanh chinh: quyen uy hon, ap dat hon, noi chung la co nhung yeu to dac trung ve tam the cua mot nguoi chu khi dung truoc nguoi dang nam giu, su dung tai san cua minh. Voi trang thai tam ly do, nguoi co quyen tu nhien se co xu huong ung xu tuy tien, den muc chi nghi den loi ich minh theo duoi, khong chu y den loi ich cua nguoi khac, trong do co loi ich cua nguoi bi lay dat.

Dang noi la o cac diem nong xung dot ve dat dai lau nay, van de xac dinh muc den bu thuong duoc dat ra va duoc coi la van de mau chot. Cac no luc hoan thien he thong phap luat dat dai cung thuong tap trung vao viec giai quyet van de do.

Don gian, nguoi ta thay co nhung nguoi dan vung quy hoach cu cu cua ve gia dat dung lam can cu tinh tien den bu: ho cho rang gia duoc nha chuc trach de xuat la chua thoa dang, chua sat voi gia thi truong, can nang cao len nua. Nhieu du an cu bi treo, sa vao cho be tac chi vi vuong mot vai ho o lai cam cu cho ket qua thuong luong ve muc den bu. Han, neu giai quyet duoc vuong mac nay, thi viec giai toa se duoc khai thong.

Trong khi do, neu duoc hoi thang trong truong hop phai lua chon giua “nhan mot so tien den bu (du la thoa dang) va ra di” voi “tiep tuc o lai, song nhu ngay hom qua, hom kia”, thi mot nguoi su dung dat dong thoi la nguoi lam an nghiem tuc thuong se chon con duong thu hai.

Ly do la neu chap nhan ra di, nguoi dan khong chi chiu mat dat, mat tai san, ma con phai thay doi cong an viec lam, nhat la phai tu bo nep song da qua quen va dung truoc mot vien canh song day hiem hoa tiem tang: choi voi trong cuoc muu sinh tai noi o moi, la lam voi nhung thach thuc, de doa doi voi cuoc song, sinh ke ma ban than hoan toan chua co kinh nghiem de doi pho.

Noi khac di, nguoi su dung dat trong truong hop dien hinh luon mong muon duy tri on dinh, lau dai quan he su dung doi voi mieng dat ma ho gan bo, dong thoi mong muon nha chuc trach bao dam dieu do bang luat phap. Trong dieu kien viec su dung dat dem lai nhung loi ich cho ban than nguoi su dung va gop phan phuc vu loi ich chung cua toan xa hoi, dieu mong muon do hoan toan chinh dang.

Boi vay, mot he thong phap luat dat dai goi la co tinh nhan van cao phai xac dinh rang tren nguyen tac, nguoi su dung dat co quyen su dung on dinh doi voi dat; viec thu hoi dat dang duoc su dung mot cach binh thuong la viec ngoai le, tham chi rat ngoai le. Ma da goi la ngoai le, thi cac truong hop thu hoi dat truoc het can duoc xac dinh ro rang, bang cac quy tac duoc dien dat mot cach ranh mach, sang sua, khong the duoc hieu theo nhieu nghia, de gay tranh cai, nhat la khong duoc tao dieu kien cho su lam dung.

Ve noi dung, cac quy dinh phai the hien duoc cach xu ly duoc cho la thoa dang doi voi van de dat ra cho nguoi lam luat; do la lam the nao to chuc viec thuc hien quyen thu hoi dat mot cach hop ly, cho phep khong chi tien hanh viec thu hoi tai san trong khung canh hoa binh, em tham, ma con tao dieu kien thuc day su phat trien kinh te - xa hoi, thong qua viec trien khai du an tren vung dat duoc thu hoi, cung nhu viec to chuc tai dinh cu cho nguoi dan vung giai toa.

Truong hop ngoai le nao can thu hoi dat?

Cac truong hop thu hoi dat duoc quy dinh tai dieu 15 du thao Luat Dat dai (sua doi), sau do duoc cu the hoa tai cac dieu tu 59 den 64 cua du thao. Ngoai cac truong hop thu hoi dat mang tinh che tai hoac do het thoi han su dung dat hay do tu nguyen tra dat, viec thu hoi dat du kien duoc thuc hien trong cac truong hop can thiet vi ly do quoc phong, an ninh hoac loi ich quoc gia, loi ich cong cong va de trien khai cac du an phat trien kinh te, xa hoi. Chinh cac truong hop sau thu hut su quan tam dac biet cua xa hoi.

Kinh nghiem cua cac nuoc, dac biet la nhung nuoc phat trien, cho thay mot khi loi ich cua tat ca moi nguoi, cua toan xa hoi duoc xac dinh la muc tieu cua viec giai toa mot vung dat, thi cac chu dat trong vung phai chap nhan hy sinh. Tuy nhien, da goi la hy sinh thi su danh doi phai hop ly: cai moi duoc tao ra phai dem lai nhieu loi ich hon cai hien huu.

Can lap mot bai toan tru giua cai duoc va cai mat; viec giai toa chi duoc coi la hop ly mot khi dap so cua bai toan la mot con so duong; con so cang lon, thi tinh thuyet phuc cua du an giai toa cang cao. Noi ro hon, can thiet lap mot bo tieu chi cho phep nhan dang cac loi ich doi lap mot cach day du (dinh tinh), dong thoi cho phep danh gia tung loi ich mot cach chinh xac (dinh luong).

Noi rieng ve phuong dien dinh tinh, tieu chi loi ich chung luon la tieu chi so mot. Van de la phai lam ro nhung dac diem cua tieu chi nay de viec ap dung duoc suon se, voi su dong thuan, it nhat la su chap nhan cua moi nguoi trong cuoc.

Thu hoi dat: Khi nao, va bang cach nao? 2Van de co the tro nen te nhi, trong truong hop dat dang duoc tu nhan su dung, nay duoc nha nuoc lay, sau do lai chuyen giao cho cac nha dau tu ma suy cho cung, cung la cac tu nhan, de trien khai cac du an kinh doanh - xay dung trung tam thuong mai, khu phuc hop nha o - khu nghi duong - trung tam du lich…

Theo mot bao cao cua To chuc Luong thuc va Nong nghiep Lien hiep quoc (FAO) , mot ket qua khao sat tai nhieu quoc gia da phat trien va ca nhung quoc gia dang phat trien cho thay viec cuong bach mua dat hay con goi la truat huu (expropriation) thuong duoc phap luat cho phep de phuc vu cho cac muc tieu sau day:

Xay dung cac cong trinh giao thong cong cong, bao gom duong bo, kenh dao, xa lo, duong sat, cau, cang, san bay;

Xay dung nha phuc vu hoat dong cong ich nhu truong hoc, thu vien, benh vien, nha xuong, co so ton giao va nha o cong cong;

Cong trinh tien nghi phuc vu sinh hoat cua dan cu bao gom cung cap nuoc, thoat nuoc, dien, khi dot, thong tin lien lac, thuy loi, de dieu, ho chua nuoc;

Cong vien, san choi, vuon hoa, cong trinh the thao va nghia trang

Cong trinh quoc phong.

O mot so nuoc dang phat trien, noi nen kinh te con dua nhieu vao nong nghiep, nha chuc trach co the tien hanh cai cach ruong dat bang cach truat huu dat cua cac dien chu lon de co quy dat phan phoi cho cac tieu nong, ta dien. Chinh sach “nguoi cay co ruong”, du co tac dung lay dat cua tu nhan nay de trao cho tu nhan khac, cung duoc coi la chinh sach phuc vu loi ich cong cong, boi, ve mat ly thuyet, no gop phan thuc day su phat trien san xuat nong nghiep thong qua viec to chuc lai quan he so huu doi voi dat nong nghiep trong khu vuc tu theo huong uu tien bao ve loi ich cua nguoi yeu the, bao dam cong bang xa hoi.

Van de co the tro nen te nhi, trong truong hop dat dang duoc tu nhan su dung, nay duoc nha nuoc lay, sau do lai chuyen giao cho cac nha dau tu ma suy cho cung, cung la cac tu nhan, de trien khai cac du an kinh doanh - xay dung trung tam thuong mai, khu phuc hop nha o - khu nghi duong - trung tam du lich…

O mot so nuoc, nha chuc trach lap luan rang tinh chat loi ich chung khong nhat thiet gan voi tu cach cua nguoi dung ra khai thac dat duoc truat huu cua tu nhan. Dieu quan trong la viec khai thac phai tao ra nhung gia tri ma xa hoi co the thu huong chung va nhung gia tri do khong the co duoc neu duy tri cau truc quan he su dung, so huu dat theo hien trang.

Chang han, voi su hinh thanh mot trung tam thuong mai moi, dien mao vung dat se sang sua hon voi cac cong trinh kien truc do so, hien dai; duong sa rong rai, khang trang; nhieu viec lam moi duoc tao ra, cho thu nhap cao hon; cuoc song cua nguoi dan duoc to chuc tot hon, co chat luong hon; moi truong song duoc bao ve co hieu qua hon; nha nuoc thu duoc nhieu tien thue hon va, do do, se co dieu kien thuan loi hon cho viec cham lo viec bao dam phuc loi cho nguoi dan;…

Kinh nghiem cua cac nuoc cho thay de co the trien khai nhung du an nhay cam nhu the mot cach suon se, tranh duoc xung dot xa hoi gay mat trat tu, roi ren, can cong bo rong rai du an trong pham vi dia phuong chiu tac dong cua no de tham do du luan; tham chi, neu can, co the to chuc viec trung cau y dan ve viec dong y hay khong dong y trien khai du an . Dieu quan trong la phai bao dam su dap ung nhu cau cua nguoi nay phai duoc thuc hien tren co so ton trong loi ich chinh dang cua nguoi khac.

Can nhan manh rang viec nhan dang, danh gia cac loi ich trong cuoc, dac biet la viec can phan cac loi ich doi nghich thuong la viec phuc tap, kho khan, doi hoi tri tue, cong suc, chi phi xa hoi, trong nhieu truong hop, rat to lon. Khong phai o bat ky noi dau, vao bat ky luc nao, nguoi ta cung co dieu kien, kha nang de lam duoc cac viec do mot cach, hoan hao. The nhung neu khong nhan dang duoc day du, danh gia hop ly cac loi ich trong cuoc ma lai quyet dinh cho trien khai du an, thi nguy co xay ra xung dot dan den bat on xa hoi la rat lon.

Thu hoi dat: Khi nao, va bang cach nao? 3Noi gon, tu nhung bai hoc ve giai quyet xung dot lien quan den dat dai trong thoi gian vua qua va kinh nghiem cua cac nuoc, chi nen thu hoi dat de thuc hien cac du an kinh te mot khi nha nuoc co du dieu kien tinh toan duoc - mat mot cach day du va chinh xac.

Boi vay, trong truong hop khong the nhin nhan, du bao mot cach chac chan va chinh xac nhung he luy ve mat kinh te, xa hoi cua mot du an giai toa mot vung dat de, thi dieu tot nhat co the lam la khong khong trien khai du an tren co so cuong bach mua hoac truat huu.

Nhung dieu do khong co nghia rang nguoi ta hoan toan khong co con duong de cai tao mot vung dat trong khuon kho mot du an kinh te do cac nha dau tu cam trich. O nhieu nuoc, neu can thuc hien quy hoach lai mot vung dat de to chuc lai hoat dong san xuat, kinh doanh, thi thay vi truat huu hoac cuong bach mua, nguoi ta dung cong cu quyen uu tien mua (preemption) . Nhung nguoi chu dat cu song cuoc song binh thuong; nhung khi ho muon ban dat, thi se co mot cong ty chuyen trach duoc phap luat thua nhan co quyen uu tien mua dung ra the cho nguoi mua de thuc hien hop dong mua ban.

Voi cach lam do, thi tren nguyen tac, chi khi nao tat ca cac chu dat trong vung quy hoach ban het dat cua ho mot cach tu nguyen, theo nhu cau rieng, thi quy hoach moi duoc trien khai. Chu du an phai co du co dieu kien can thiet, bao gom nang luc tai chinh va ca su kien tri theo duoi du an.

Chu du an co the day nhanh tien do bang cach chu dong goi y voi nhung chu dat chua ban dat ve cac kha nang hop tac, gop von. Trong moi truong hop, moi chuyen phai dien ra tren can ban tu nguyen va trong khuon kho cac giao dich dan su thuan tuy. Khong he co bong dang nha chuc trach voi thanh guom cuong che hanh chinh, hinh su trong tay.

Khong phai vi dat thuoc tu huu ma o cac nuoc nguoi ta lam nhu the. Don gian, nha dau tu hay nguoi dan deu duoc coi la nhung chu the binh dang truoc luat phap; loi ich chinh dang cua ho deu phai duoc ton trong va bao ve nhu nhau, khong phan biet. Nha dau tu nhieu tien cua co the tao lap nhung khu phuc hop nha o - trung tam thuong mai, du lich hoanh trang, hien dai; nhung ho phai tao lap trong khuon kho su van dong binh thuong cua cuoc song dan su, chu khong phai dua vao suc manh co bap, vu khi de xua duoi nguoi khac bang vu luc ra khoi khong gian song duoc cho la cua minh.

Noi gon, tu nhung bai hoc ve giai quyet xung dot lien quan den dat dai trong thoi gian vua qua va kinh nghiem cua cac nuoc, chi nen thu hoi dat de thuc hien cac du an kinh te mot khi nha nuoc co du dieu kien tinh toan duoc - mat mot cach day du va chinh xac. Neu khong du dieu kien, thi cu de nha dau tu tim cach mua dan tung mieng dat, bang con duong dan su, theo kieu “vet dau loang”; nhieu lam, nha nuoc co the ho tro nha dau tu thong qua cong cu quyen uu tien mua.

* Tac gia la Pho hieu truong Truong Dai hoc Kinh te - Luat Tp.HCM

Theo NGUYEN NGOC DIEN (VnEconomy) (14075 binh chon, 9/10 diem)Thu hoi dat: Khi nao va bang cach gi?Thu hoi dat: Khi nao va bang cach gi?Thu hoi dat: Khi nao va bang cach gi?Thu hoi dat: Khi nao va bang cach gi?Thu hoi dat: Khi nao va bang cach gi? Thich va chia se bai nay tren:

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